奥运冠军受赠房产遭开发商恶意抵押

录入:龙剑律师事务所  longjls.com   2017-8-30  人气:50

法院:抵押权人不能优先受偿
本报记者 蔡 蕾 本报通讯员 熊 斌 杨元新

2004年,在雅典奥运会上获得冠军的湖北省籍2名运动员和1名教练员载誉归来,武汉一家房地产公司向他们赠送了3套黄金地段的房产。令人意想不到的是,这家房地产公司私下却将这3套房产以及另外已售的共计9套房屋抵押给典当公司。因欠下典当公司600多万元未归还,法院判决执行房产时,奥运冠军等人这才知道,赠送给自己的房子被开发商恶意抵押了。

    湖北省武汉市中级人民法院近日作出终审判决,典当公司不能对奥运冠军的受赠房屋优先受偿。

    奥运冠军载誉归来获赠房产

    2004年雅典奥运会开幕前夕,武汉某房地产开发有限公司公开承诺,为获得奥运冠军的湖北籍运动员各赠送商品住宅1套。

    奥运会结束后,奥运冠军王某、赵某和教练涂某(均为化名)载誉归来。为兑现承诺,2004年9月,该开发商分别与王某、赵某、涂某签订商品房赠送协议,约定将其开发的武昌某小区3套商品住宅赠与3人。这3套房屋的建筑面积均为138.3平方米,每套当时估价50万元左右。

    同年11月,该开发商还就3套商品住宅的赠送承诺书在湖北省公证处办理了公证,承诺赠送的商品房建成后,将为受赠人办理好房屋产权等证书。双方同时约定,截止到2005年底前,受赠人同意作为某楼盘形象代言人,允许开发商在广告宣传中免费使用其肖像权。

    2010年7月,该开发商将3套房屋分别交付给王某、赵某、涂某使用,但没有依约办理产权证。

    房屋产权暗中易主险被拍卖

    2008年4月、2012年5月,该开发商将7套已出售或赠与房产的所有权,登记在自己名下,并办理了土地使用权证,其中包括赠给王某、赵某、涂某的3套房屋。此后,开发商两次将上述房屋向银行抵押借款。

    2013年3月,该开发商将包括王某、赵某、涂某在内的9套房屋,又到房屋管理部门办理抵押登记。此次房屋他项权利人为武汉某典当公司,开发商获得当金650万元。

    开发商和典当公司约定,典当期限为2013年3月至8月,月费率2.7%,月利率处空白。此后,开发商向典当公司支付了2013年3月4日至6月3日的综合费和月息共计62.4万元。此后,因开发商未能继续按约履行合同,被典当公司告上法庭。

    2013年12月,一审法院作出判决:开发商应向典当公司偿还当金650万元;支付典当期限内的综合费42.9万元;支付典当期限内的罚息和逾期利息。如果开发商不履行上述金钱给付义务,将以其抵押的9套房屋依法折价或拍卖、变卖后的价款,优先偿还给典当公司。

    一审判决生效后,因该开发商未自动履行,典当公司向法院申请强制执行。王某、赵某、涂某得知消息后,向法院申请再审。此案后被终止执行。

    再审认定开发商系恶意抵押

    上述9套抵押房屋,3套由开发商赠给了王某、赵某、涂某,4套为罗某等3人出资购买,只有2套属开发商所有。

    一审法院再审查明,该开发商收取罗某等人的全额购房款,以及公证承诺赠送给王某、赵某、涂某各一套房屋,且在交付使用后,又将涉案的每套房屋的所有权证和土地使用权证单独办理,登记在自己名下,多次设定抵押,向他人借款。因此,该开发商明显存在严重恶意。

    今年1月,一审法院作出再审判决:开发商向典当公司偿还当金650万元;支付典当期限内的综合费42.9万元;支付典当期限内的罚息和逾期利息。若该开发商不履行上述金钱给付义务,以其抵押的名下两套房屋依法折价或拍卖、变卖后的价款,优先偿还给典当公司。

    抵押权人提上诉被依法驳回

    该典当公司不服上述判决,向武汉中院提起上诉。

    武汉中院经审理认为,此案焦点问题是罗某等案外人作为诉争房屋购买、使用者的权益,与典当公司因诉争房屋的抵押而产生的优先权之间的冲突。

    最高人民法院在答复上海市高级人民法院《关于合同法第286条理解与适用问题的请示》时作出批复:“建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后,承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”,即支付全部或大部分款项的商品房消费者的权益,优于承包人的优先受偿权,承包人的优先受偿权优于抵押权。

    罗某等人分别与开发商签订商品房买卖合同,支付了全部款项购买诉争房屋,并使用至今。他们使用诉争房屋的行为,均发生在典当公司与开发商签订典当借款合同和典当抵押合同之前,属于最高人民法院批复所称的商品房消费者。而且罗某等案外人购买使用诉争房屋是一种生存权利,同时关系到社会稳定,原审认定典当公司不能对罗某等人购买、使用的诉争房屋优先受偿,是正确的。

    开发商分别与王某、赵某、涂某签订房屋赠送协议,并经过公证,承诺向3人赠送诉争房屋,之后将房屋交付3人使用。原审认定开发商的赠房行为具有不可撤销性,且认为开发商利用受赠人的奥运冠军声誉赚取企业利益,恶意抵押诉争房屋,而典当公司未全面核实抵押房屋,未查实抵押房屋的实际使用人,没有履行基本的谨慎注意义务,判决典当公司不能对王某、赵某、涂某的受赠房屋优先受偿,并无不当。

    据此,法院依法驳回典当公司的上诉,维持原判。

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