物权法《解释(一)》综合性理解与适用(十九)

录入:龙剑律师事务所  longjls.com   2016-8-29  人气:270

特约法治评论员 师安宁(文接上期)

    (二)关于优先购买权中的“同等条件”

    《解释(一)》第十二条 按份共有人向共有人之外的人转让其份额,其他按份共有人根据法律、司法解释规定,请求按照同等条件购买该共有份额的,应予支持。其他按份共有人的请求具有下列情形之一的,不予支持:(一)未在本解释第十一条规定的期间内主张优先购买,或者虽主张优先购买,但提出减少转让价款、增加转让人负担等实质性变更要求;(二)以其优先购买权受到侵害为由,仅请求撤销共有份额转让合同或者认定该合同无效。

    上述规定在司法实务中引发的问题可能在于,既然优先购买权是法律设定的一项法定权利,则必须给以救济途径。那么,当转让人存在侵害按份共有人法定优先购买权的情形或者转让人与某些共有人之间存在恶意串通行为而损害其他按份共有人合法权利的,则其他按份共有人显然有权援引合同法的撤销制度来寻求救济。但是,解释第十二条第(二)项的规定等同于剥夺了共有物流转合同之利害关系人的撤销诉权或实体权利。

    《解释(一)》第十条规定,物权法第一百零一条所称的“同等条件”,应当综合共有份额的转让价格、价款履行方式及期限等因素确定。根据物权法第一百零一条的规定,按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。但物权法并未对同等条件的构成作出界别,故解释第十一条解决的就是优先购买权的核心问题——何谓“同等条件”?

    笔者认为,“同等条件”的三大要素分别是价格条款、履行条款及期限条款,但《解释(一)》的一个不足是未能对三大条款的“效力顺位”作出明确的区分。笔者认为,在同等条件的全部构成要素中,“价格条款”当然应排于首位,否则在转让人的报价与拟行使优先购买权的按份共有人之报价不一致或者各按份共有人之间的报价不一致的情形下,显然无法称之为“同等条件”,反有可能构成新的价款要约。因此,“同等条件”必须在价款条件一致的情形下方可构成。此后,才能考虑履行方式和期限问题,且该后两项要素的确认应当交由转让人选择,不宜由人民法院直接裁判何者具有优先顺位。因为在价格条款一致的情形下只有转让人有权认定履行条件和期限何者对其更为重要。

    同等条件的判定还有可能受到“商业惯例”的影响,如果转让人不遵循此类规则而刻意以自身要求来选择履行方式和履行期限重要性的顺位,则显然可能构成对受让主体具有高度倾向性的客观态势,从而触发他人对其交易行为的非善意性的指控。

    (三)优先购买权的限制与“复活”

    第十三条 按份共有人之间转让共有份额,其他按份共有人主张根据物权法第一百零一条规定优先购买的,不予支持,但按份共有人之间另有约定的除外。

    第十四条 两个以上按份共有人主张优先购买且协商不成时,请求按照转让时各自份额比例行使优先购买权的,应予支持。

    解释第十三条的规定易于理解,即按份共有人内部之间转让份额的,其他共有人不得主张优先权,除非另有约定。

    但上述第十四条的规定与第十一条和第十二条的适用将可能引发冲突,因为第十二条第二项的制度安排等于剥夺了按份共有人的司法救济权,即单纯地主张撤销权而不主张优先购买权的,司法权不予支持;相反,第十四条又等同于“复活”了该类救济权。此点留待下文解析。(未完待续) 

返回】 【顶部】 【关闭
返 回 首 页 | 关 于 我 们 | 联 系 我 们 | 服 务 范 围 | 资 料 下 载

 Copyright @ 2017-2018 浙江龙剑律师事务所 版权所有
主任手机:13336199312 电话:0571-87220152 87220157
地址:杭州市上城区郭东园巷8号(城站旁)中闽大厦907室 邮编:310009
网站浏览:    浙ICP备06040348号  (建议采用1024×768分辨率,以达到最佳视觉效果)